Quem começa a investir em fundos imobiliários logo se depara com uma dúvida clássica: FIIs de papel ou FIIs de tijolo? Ambos prometem renda mensal, mas funcionam de formas bem diferentes, e escolher sem entender isso pode gerar frustração.
Muitos investidores compram FIIs apenas olhando o dividendo do mês, sem saber de onde vem aquele dinheiro. Isso é um erro comum e perigoso. Entender o tipo de FII é essencial para alinhar expectativa, risco e estratégia.
Neste post, você vai entender o que são FIIs de papel, o que são FIIs de tijolo, quais são as vantagens e riscos de cada um e como usar os dois de forma inteligente na sua carteira.
1. O que são FIIs de tijolo
FIIs de tijolo são fundos imobiliários que investem em imóveis físicos. Podem ser shoppings, galpões logísticos, prédios corporativos, hospitais, lajes comerciais, hotéis ou até agências bancárias.
A renda desses fundos vem principalmente do aluguel pago pelos inquilinos. Quanto mais imóveis ocupados e com contratos bem estruturados, maior tende a ser a previsibilidade dos rendimentos.
Esses FIIs se parecem bastante com o mercado imobiliário tradicional, mas com muito mais praticidade. Você investe com pouco dinheiro, recebe renda mensal e não precisa lidar com burocracia, manutenção ou inquilinos.
2. Vantagens dos FIIs de tijolo
Uma das maiores vantagens dos FIIs de tijolo é a previsibilidade. Contratos de aluguel geralmente são de médio ou longo prazo, o que ajuda a manter uma renda mais estável ao longo do tempo.
Além disso, muitos contratos são corrigidos pela inflação, o que ajuda a proteger o poder de compra dos dividendos. Em cenários inflacionários, isso faz bastante diferença.
Outro ponto positivo é a ligação direta com ativos reais. Imóveis bem localizados e de qualidade tendem a manter valor no longo prazo, mesmo passando por ciclos econômicos.
3. Riscos dos FIIs de tijolo
Apesar das vantagens, FIIs de tijolo não são livres de risco. O principal é a vacância, que acontece quando um imóvel fica sem inquilino. Sem aluguel, o rendimento cai.
Outro risco é a dependência do cenário econômico. Crises podem afetar empresas, reduzir demanda por imóveis e pressionar renegociações de contratos.
Além disso, alguns FIIs de tijolo são muito concentrados em poucos imóveis ou inquilinos, o que aumenta o risco caso algo dê errado.
4. O que são FIIs de papel
FIIs de papel não investem diretamente em imóveis físicos. Em vez disso, eles aplicam em títulos ligados ao mercado imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
Na prática, esses fundos funcionam como “credores” do mercado imobiliário. Eles emprestam dinheiro e recebem juros em troca, geralmente atrelados ao CDI ou à inflação.
Por isso, a renda dos FIIs de papel costuma ser mais sensível aos juros e à inflação, e menos dependente da ocupação de imóveis.
5. Vantagens dos FIIs de papel
Uma das principais vantagens dos FIIs de papel é a rentabilidade. Em muitos momentos, eles pagam dividendos mais altos do que os FIIs de tijolo.
Além disso, costumam reagir bem a cenários de inflação elevada, já que muitos CRIs são indexados ao IPCA. Isso ajuda a preservar o poder de compra da renda mensal.
Outro ponto positivo é a diversificação interna. Um único FII de papel pode investir em dezenas de operações de crédito diferentes, diluindo riscos.
6. Riscos dos FIIs de papel
O principal risco dos FIIs de papel é o risco de crédito. Se o devedor não pagar, o fundo pode sofrer perdas ou atrasos nos recebimentos.
Também existe o risco de mudanças no cenário econômico. Quedas bruscas de juros podem reduzir a atratividade desses fundos ao longo do tempo.
Além disso, a análise dos FIIs de papel exige mais atenção. É importante entender a qualidade das garantias, dos devedores e da gestão do fundo.
7. FIIs de papel ou de tijolo: qual escolher?
Não existe resposta única. A escolha depende do seu perfil de investidor, dos seus objetivos e do cenário econômico.
Quem busca mais previsibilidade e ligação com ativos reais tende a preferir FIIs de tijolo. Já quem busca maior rendimento e proteção contra inflação pode se sentir mais confortável com FIIs de papel.
O erro é escolher apenas um tipo achando que ele é sempre melhor. O mercado muda, e sua carteira deve se adaptar.
8. Por que o ideal é combinar os dois
Uma estratégia inteligente é combinar FIIs de papel e FIIs de tijolo na carteira. Assim, você equilibra previsibilidade com rentabilidade.
Enquanto os FIIs de tijolo trazem estabilidade, os FIIs de papel ajudam a melhorar o retorno e a proteger contra inflação e juros altos.
Essa combinação reduz riscos, suaviza oscilações e torna sua renda mais consistente ao longo do tempo.
9. Erros comuns ao investir em FIIs
Um erro comum é investir apenas pelo dividendo do mês, sem entender de onde ele vem. Isso pode levar a surpresas desagradáveis no futuro.
Outro erro é concentrar demais em um único tipo de FII ou em poucos fundos. Diversificação é essencial para proteger a renda.
Por fim, muitos investidores ignoram o cenário econômico. Juros, inflação e crédito impactam diretamente os FIIs, e precisam ser acompanhados.
Conclusão: entender é mais importante do que escolher lados
FIIs de papel e FIIs de tijolo não são concorrentes, são complementares. Cada um tem seu papel dentro de uma carteira bem construída.
Quando você entende como cada tipo funciona, para de investir no escuro e passa a tomar decisões mais conscientes e estratégicas.
No fim das contas, o melhor FII é aquele que faz sentido para seus objetivos, seu perfil e seu plano de longo prazo.